3기 신도시 예상 분양가 생각보다 높을 수 있는 3가지 이유

3기 신도시는 국민 대다수가 원하는 아파트를 저렴한 가격으로 대량으로 공급하여 기존 주택의 가격 상승을 억누르기 위한 정책입니다. 하지만 최근 정부와 유관 부서의 행보를 봤을 때는 대다수의 국민이 바라는 시나리오가 펼쳐지지 않을 가능성이 높아지고 있습니다. 과연 현재 3기 신도시 관련하여 어떠한 문제점이 있는지 조목조목 살펴볼까요?

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3기 신도시 예상 분양가 높이는 3가지 요소

올해(2021년)부터 시작되는 3기 신도시 사전청약제도는 많은 무주택자의 큰 관심을 모으고 있습니다. 하지만 우리가 기대하는 것 만큼 저렴한 가격으로 아파트가 공급되기는 어렵다는 전망이 여기저기에서 들려오고 있습니다. 이를 제대로 이해하기 위해서는 먼저 신도시 아파트 공급 방법과 절차에 대한 이해가 수반되어야 합니다.

 

1. LH 주관의 공공임대
2. LH 주관의 공공분양
3. 민간건설사 주관의 민간분양

이 세가지 공급 방식에 대해 알아보고, 왜 현재의 제도적 모순이 3기 신도시 예상 분양가를 높일 수 밖에 없는지 설명을 드리도록 하겠습니다. LH 내부 비리로 인해 3기 신도시 자체가 무산 될 수도 있는 만큼 여러분이 끝까지 본문 내용을 잘 읽어보시길 바랍니다.

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LH 주관의 공공임대

신도시나 대규모 택지 공급을 할 때는 저소득층의 주거환경을 보호하기 위해 LH나 SH(서울), GH(경기) 등의 공공기관 주도의 공공임대가 이뤄집니다. 문제는 사업 비용에 있습니다. 공공임대의 경우에는 국민 복지를 위해 손해를 감수하고 운영하는 제도라 할 수 있습니다. 평균적으로 공공임대 1호 당 약 1억~2억 정도의 손실이 발생한다고 합니다. 공공임대를 하면 할 수록 LH 등의 적자는 커지게 되고 결국 국민의 혈세가 투입되어야 하는 상황이 벌어질 수 있습니다. 실제로 지난 이명박 정부에서 진행한 보금자리주택 정책으로 인해 LH와 SH의 적자가 큰 폭으로 뛰기도 했습니다.

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LH 주관의 공공분양

그렇다면 LH 등 공공기관의 적자는 어떻게 메꿔야 할까요? 답은 공공분양입니다. 국민들에게 아파트의 소유권을 분양하여 시세차익을 취하고 공공분양으로 부터 얻은 수익으로 공공임대의 적자를 메꾸는 구조로 운영이 되어오고 있습니다. 하지만 여기에는 중요한 문제점이 있습니다. 이번 3기 신도시에서 복지 정책으로 늘어난 공공임대 비율이 문제가 된다는 점이지요.

 

• 공공임대 비율의 증가함.
• LH 등 공공기관의 적자 증가함.
• 적자를 메꾸기 위해 공공분양의 분양가가 증가함.
• 공공임대로 인한 손해를 그대로 일반 국민인 공공분양 수분양자가 떠앉게 됨.

이렇게 보니 왜 저소득 무주택자를 위한 공공임대 비율이 늘어나면 안되는지 이해가 되시나요? 소수의 특권을 위해 다수가 희생하는 구조가 되기 때문입니다. 따라서 현재의 3기 신도시 공공임대와 관련한 제도는 꼭 변경이 되어야만 합니다.

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민간건설사 주관의 민간분양

마지막으로 민간분양의 함정에 대해서도 이야기를 해보고자 합니다. 사실 이 부분으로 인해 전체적인 분양가가 높아지고 있습니다. 왜 일까요? 민간 건설사는 LH 등으로 부터 토지를 분양 받습니다. 그리고 그 분양받은 토지에 아파트를 지어 일반인들에게 분양을 하는 형식입니다. 그런데 중요한 점은 민간 건설사들은 이윤을 추구하는 기업이기 때문에 자사 이익을 위해서만 움직인다는 점 입니다.

 

LH 등 공공기관에서는 토지를 분양할 때 저렴한 가격으로 분양을 합니다. 토지 분양가 부터 높아지게 되면 제때 개발이 안될 가능성이 높고, 최종 분양가가 높아지기 때문입니다. 하지만 민간 건설사들은 꼼수를 씁니다. 토지만 분양받아놓고 시간을 질질 끄는 방법이지요. 막대한 이자를 감당하면서도 왜 이런짓을 하는 걸까요? 건설회사에서는 다음과 같은 레파토리로 움직이게 됩니다.

 

• LH로부터 토지 분양을 싸게 받는다.
• 신도시는 개발이 진행될 수록 점점 주변 아파트 가격이 올라간다.
• 분양가 상한제는 주변 아파트의 시세를 반영하기 때문에 주변 시세가 충분히 오를 때까지 기다린다.
• 이후 저렴하게 분양받은 토지에 아파트를 지어 비싼 가격으로 분양한다.
• 이 기간 동안 공급계획에 차질이 생겨, 기존 주택에 대한 매수심리와 가격이 상승한다.

어떤가요? 건설사에서는 빨리 공급할 필요가 없습니다. 오히려 먼저 아파트를 공급해버리면 건설사 입장에서는 호구가 되는 것이지요. 그리고 이렇게 민간 분양일정이 하염없이 지체가 된다면 기다림에 목이 빠져버린 사람들은 어떻게 할까요? 포기를 하고 기존 주택을 매수하게 됩니다. 대규모의 공급이 예정되어 있음에도 불구하고 기존 주택 가격이 오르는 이유가 바로 이 때문입니다. 따라서 현재의 토지 분양 방식을 변경하여 정해진 기한 내에 민간 건설사가 차질없이 아파트를 공급할 수 있도록 하는 강제성이 필요합니다.